汇中财富：寒流重塑房地产行业新格局

近两年来,随着“房住不炒”政策的持续及调控的常态化,房地产企业的竞争日趋白热化。特别是今年以来,百年不遇的新冠疫情爆发后,房地产行业进入了更深层次的震荡。

虽然目前伴随着国内疫情的有效控制,房地产市场正在逐步恢复,但是疫情对整个房地产行业竞争格局的影响仍在逐步显现。寒流将如何重塑房地产行业的格局?投资者又应如何看清变化,拥抱新机遇?

01、寒流之下行业集中度短期大幅提升

集中度持续提升是我国房地产行业近十年来的显著特征。2020年一季度,TOP10、TOP50和TOP100房企市占率分别较2019年提升10.0、11.0和7.8个百分点。

究其原因,寒流加速使得抗风险能力弱、资金链紧张的地方中小房企退出市场。数据显示,寒流在短期内对房企资金链造成考验。资金流入方面,占比近50%的销售回款减少。资金支出方面,占比达2/3的各类刚性支出仍然可观。

地方小房企资金储备不足、项目变现能力较弱、融资渠道少且信用资质较差,受疫情影响资金链紧张,正加速退出。而大房企能及时通过加强线上营销、优惠促销力度等措施灵活应对寒流,销售业绩受市场冲击小。

02、房地产市场总量保持平稳

在城镇化、城市间人口迁移、住房消费升级、居住条件改善、经济增长带动住房消费、家庭小型化六大因素支撑下,预计2019-2030年全国自住房需求年均11.9亿平,超过2013和2015年全国商品住房销售面积。

此外,寒流并不减少需求,仅延缓需求释放节奏;长时间居家隔离会激发居民改善居住条件欲望。

在市场总量稳定情况下,大房企销售稳定增长,将推动房地产行业集中度持续提升。以2020年为例,市场降温叠加疫情影响,预计全国商品房销售金额同比减少4.1%。而公布销售目标的33家TOP50房企,总金额比2019年增长9.5%,预计市占率比2019年提升6.5个百分点。

03、寒流强化了大房企的土地储备

为稳定土地市场,2月以来地方政府出台多项政策。包括减少拿地限制、降低拿地门槛,主要包括降低预售门槛、降低竞买保证金比例等;帮助房企履约,包括缓缴土地出让金、延期签订《土地出让合同》、容缺办理审批手续、可申请延期开竣工时间等;增加优质住宅用地供应,吸引有资金的房企竞拍。

资金实力强的大房企抓住拿地窗口,加大力度获取优质土地,拿地集中度提升。此外,疫情加速小房企退出,大房企顺势并购。根据Wind并购库数据显示,2020年一季度,房地产行业并购金额368.6亿元,同比增长702.4%。

04、房企更加注重产品品质

品牌房企的产品去化更容易、溢价更显著。寒流之后,居民更看重居住品质。品牌房企的项目在产品定位、户型设计、配套设施、园林绿化、建筑质量、物业服务等方面均具有显著优势,去化更容易、溢价更明显。

第一,品牌房企在市场分析、产品定位、户型设计、景观规划等方面均配备专门的研究团队,能及时根据市场需求做出调整;而中小房企受制于资金约束,在产品研发上投入有限。

第二,品牌房企在材料供应、建造开发上多与优质企业合作,且在定价上有话语权,可以更低的成本提供更高品质的产品。

第三,品牌房企多有自己的物业公司,在社区安全保障、小区内部环境提升、硬件设施维护、上门维修、处理投诉等方面均有专门的物管团队,能及时满足业主的需求,提高居住体验。

第四,基础配套完善。大房企具有丰富的配套建设和运营经验,且产品线成熟,项目一般会统筹规划学校、医院、商超、文娱场所等基础设施,拉动整个区域的价值。

05、寒流后的行业环境,更有利于大房企发挥优势

(1)融资能力:为应对寒流冲击,中央加大逆周期调节力度,先后出台了再贷款、定向降准、降息等政策,房企融资面临的整体流动性环境改善。

具体来说,从融资渠道上,银行开发贷、信托融资、信用债、海外债等房企主要融资渠道均有较高门槛。对于大型房企和国资背景房企,融资渠道优势明显,更能受益于流动性改善。

从融资成本看,债券、银行贷款等低成本融资渠道具有较高准入门槛,且行业分化加剧和房地产金融调控下房企融资信用利差加大,大房企和国有房企信用优势凸显。

在成本控制上,寒流过后,市场竞争更为激烈。需求端,购房者以刚需和改善为主,追求性价比、购房决策更为谨慎。供给端,快周转的主流操盘模式下,房企普遍选择主动加大促销力度加速去化和回款。凭借强大的成本控制能力,大型房企的项目能够在满足既定回报率考核基础上腾挪出更大的让利空间,掌握折扣促销的主动权。

(2)项目布局:寒流过后,在“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调下,住房需求平稳释放。区域型房企依靠大本营市场爆发实现规模短期快速增长的发展战略难度越来越高。大房企区域布局完善、单城贡献低,可在原有布局区域基础上,加大项目拓展力度、强化地缘优势来实现业绩增长。实际数据也表明,增加进驻城市、完善区域布局是房企规模持续增长的必由之路。

06、结 语

不管是过去的十几年来,还是未来,房地产行业作为中国经济的压舱石,对国家、对经济、对提高居民的生活水平都有着重大的意义,即使短期内寒流给房地产行业的发展带来一定挑战,但房地产行业的重要性和长期发展趋势始终不变,这既是宏观经济发展的需要,也是每一个市场参与者的需要。

同时,寒流也给房地产行业带来一定的发展机遇,如一二线城市里配套完善的优质住宅地产、满足改善性需求的品质地产、核心城市及区域周边成熟的商业地产等,都将在后寒流时代迎来更多机会。

对于投资者来说,与其他投资产品比起来,房地产天生具有保值增值的特性,能有效地跨越经济周期,具有较好的防御性,仍是很好的投资选择。