社区服务营收占比不及1%，融创服务如何拓展“智慧管理”空间？

回顾2020年，物业股经历了狂欢到冷静地“过山车”体验，从年初到年中，物业股股价一路上扬，但是从8月开始，整个物业板块开始逐渐下行，股价破发屡现。

尽管如此，业内依旧称2020年为物管行业的“开局之年”，在资本市场的助力下，截至2020年12月31日，已有42家物业公司上市，融创服务也是其中之一。

北京时间3月11日，融创服务公布2020年度业绩报告。从财报核心数据来看，营收与净利润双增长的融创服务交出了一份还不错的财报。但财报发出后，融创服务股价并未受到多大提振，截止发稿涨幅仅有0.48%。

2020年11月9日，融创服务开启赴港IPO之路，不仅引入了腾讯、IDG资本、高瓴资本及雪湖资本等4名基石投资者，总认购达3.7亿美元，还同时成为IDG资本在物管行业的唯一基石投资。可见，投行对融创服务还是较为看好的。现如今交出上市后首份答卷的融创服务究竟表现如何?随着智慧物业成为未来行业发展的主旋律，融创服务又能否在激烈的赛道中闪耀出街?

首份年报迎“开门红”，却高度依赖母公司输血

财报显示，2020年融创服务实现营收约46.23亿元，同比增长约63.5%;其中，物业管理服务收入约27.74亿元，同比增长141.6%;非业主增值服务收入16.73亿元，同比增长6.4%;社区生活服务收入约1.76亿元，同比增长65.2%。

期内，毛利12.75亿元，同比增长达到77%，毛利率约为27.6%;净利润方面，全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%。结合以前的财报数据得知，融创服务一直维持着稳定的业绩增长。

营收持续增长的背后，与母公司融创中国的快速发展不无关系。对于物业服务公司而言，其业绩深受母公司影响。2017-2019年以及2020年一季度，融创服务管理融创集团物业产生的收入分别占物业管理服务所得收入的99.4%、99.1%、99.6%及99.2%。

1月6日，母公司融创中国在2020年12月未经审核营运数据中提到，融创中国全年累计实现合同销售金额约5752.6亿元，累计合同销售面积约4102.1万平方米，归属于公司的权益合同销售金额约3889.2亿元。截至2020年8月25日，融创中国拥有确权土储总货值超3万亿元，总面积超2.5亿平方米，可见，融创中国丰富的土地储备也为融创服务加大管理密度和业绩增长保障了成长空间。

另一方面，在管面积持续稳步提升，也推动着营收增长。截至2020年底，融创服务在管建筑面积由2017年的2000万平方米增长到1.35亿平方米，与2019年相比，增长155.1%。合约建筑面积由2017年的5740万平方米增长到2.64亿平方米，相比2019年，增长67.2%，考虑与母公司未签约的土地储备面积后，将近4亿平方米。这意味着高速增长的规模，在融创服务盈利能力提升的背后发挥着重要作用。

综合来看，融创服务此次确实交出了一份还不错的答卷。但通过对财报核心数据的分析之后，亦可窥得母公司给予了强大的助力，换言之，对融创中国的依赖性加较大。在如今竞争日益激烈的物管赛道上，物业公司们都在寻求一个蜕变的机会，事实上，这也反过来加剧了融创服务在业务上面临的压力。

物业“收并购”潮涌，如何整合成背后隐患

财报数据显示，2020年，融创服务第三方合约建筑面积跨越式增长，新增第三方合约建筑面积6197万平方米，占总新增合约建筑面积1.1亿平方米的58%。虽然规模处于增长行列，但细究这份财报后仍有隐患存在。

从当下物业所处的环境来看，整个物业市场前景广阔，地产每年给物业带来的增量大概有17亿平方米，预计2023年管理面积会突破300亿，而排名较前的企业都是依托母公司或者自身开发物业，外拓中的第三方物业企业较少。随着物业的发展，母公司或许只能保障规模增长的下限，此时外拓能力就意味着未来成长的天花板。

由于物业行业前两年还处在野蛮生长的阶段，随着资本的不断介入，物业上市迎来了窗口期。然而，手握充裕资金的物企出于提高市场占有率、以规模效益降低成本等角度考量，明白完成上市并不是终点，通过规模扩张争取到更多的市场份额，才是保证业绩以及股票价格的核心。据亿翰智库研究报告，2020年，上市物企披露的收并购事件达79起，有效收购事件为76起，为2019年有效并购数的2.81倍，共花费金额约107亿元。

2019年11月，融创服务收购了成都环球世纪，2020年5月，融创服务又并购了业内知名的开元物业。并购推动下，融创服务在管面积由2019年年底的0.53亿平方面增长至1.01亿平方米，合约建筑面积为2.27亿平方米。

同时，行业内的竞争对手也不甘落后，加快收并购步伐。2020年12月，合景悠活以现金代价为2.144亿元，收购广州市润通物业管理有限公司80%股权。今年1月18日，其又宣布并购雪松智联。收购公告显示，截至2020年12月31日，雪松智联的在管面积合计超过8600万平方米，在管项目合计超过1000个;克而瑞物管发布的数据显示，合景悠活在管面积合计约4180万平方米。交割后，预计本集团整体在管面积将突破1.2亿平方米。

未来随着“物业收并购”大潮来临，华润万家，万科，碧桂园等竞争对手势必也会参与进来分食市场。可以预见，未来收并购及整合将成为物管行业的重大趋势。

然而，不可否认的是，虽然“收并购”很容易，但是之后如何整合，平安过渡才是决定物业企业是否成功扩张的重要因素。目前来看，很多物业公司为了赶上市潮而急于做并购，将大量的资金投入到规模扩张中。据克而瑞报告显示，已上市企业均将IPO募资净额中的六到八成左右用于战略扩张。

财报显示，2020年融创服务净经营现金流10.24亿元，同比增长45%，在手现金93.79亿元。经营现金流入充沛，发展资金充足，或许也是为后续持续的收并购做准备。

事实上，物业并购不仅仅是购买股权、合并业绩，而是要产生互补性、产业协同性，有价值提升。只有控制了企业财务、解决了人力、战略达成一致、文化融合，才能真正形成对这个企业的管理。

2013年到目前为止，拿到了控股权但是没有并表进驻的企业很多，甚至还出现合作之后业绩大量萎缩的。由于物业本身是轻资产，但是大家却用重资产对其进行估值并购，最后钱花了，管理人员派不进去，导致项目大量丢失，出现利润大幅下滑的局面。

随着物管公司上市潮的持续，行业内的马太效应将愈发显著，拥有品牌优势的物管公司通过兼并收购等方式不断抢占市场份额，未来融创服务面临的压力也不可小觑。但值得注意的是，为了持续保持增长动力，融创服务将高品质服务作为战略之一，打造“智慧社区”，积极寻求新的增长点。

社区服务注入“智慧”元素，融创服务能否博得好彩头？

财报显示，社区生活服务收入约1.76亿元，同比增长65.2%，增速仅次于物业管理服务板块。

在此次财报中，融创服务称未来要加快打造智慧园区和智慧物业服务系统，将立足于自身高品质服务能力的优势基础，构建线上线下一体化生活服务平台。

事实上，早在去年上市当天，融创服务行政总裁曹鸿玲曾对外表示，融创服务将在提升高品质服务能力的基础上，打造智慧社区、物业运营管理、客户生活服务一体化的线上服务平台，快速发展“线上+线下”的客户运营能力。

不难看出，融创服务对于这一目标所透露出的野心。

所谓智慧社区，实际上是指充分利用物联网、云计算、移动互联网等新一代信息技术的集成应用,为社区居民提供一个安全、舒适、便利的现代化、智慧化生活环境，从而形成基于信息化、智能化社会管理与服务的一种新的管理形态的社区。

近年来，随着智慧社区场景不断延伸，智慧社区的发展也呈现如火如荼的局面。据《2019年中国智慧社区行业市场前景及投资研究报告》预计，2020年我国智慧社区市场规模将突破5000亿元，到2022年市场规模将近万亿元。这也让众多大企业看到了智慧社区带来的新机遇。

面对如此大的市场蛋糕，融创服务自然也不能缺席。虽说对于智慧社区板块的蓝图构建是美好的，但现实却仍有些骨感。

首先，智慧社区属于社区生活服务领域，从财报来看，这个部分的占比仅有0.38%，未来能不能将这一领域的营收做大是个疑问号。

事实上，比起其他领域，智慧社区赛道并没有如预期一样快速爆发，主要还是因为面对较多的阻碍因素。

智慧社区与普通社区的本质区别在于连接，建设智慧社区就要实现社区内各部分全连接。而这一目标看似简单，实行起来却是不易。

一方面，实现内部全连接，需要足够的设备和资金支撑，同时工作人员的技术操作能力也要配套。融创服务显然要投入更多的资金，但是目前，其在收并购上的动作，也需要大量的现金流，比起华润万家，碧桂园等资金链雄厚的公司来说，融创服务显得有些力不从心，同时，工作人员等人力成本的投入，费用增加后续也会影响到利润。

另一方面，从行业角度来看，智慧社区也难以避免当前各类智慧化解决方案的“通病”，数据孤岛和标准缺失，而这需要政府或行业协会牵头制定，编制标准体系，才能较好地解决数据融合应用问题。

此外，智慧社区中技术与场景难以“水乳交融”、系统架构过于复杂、实施难度大等问题也需要克服。

总的来说，与智慧城市一样，智慧社区也是必然的趋势，家庭走向智能、社区拥抱科技是信息化社会发展的表现，智慧社区产业未来的健康发展值得憧憬。虽然融创服务在“智慧社区”赛道上仍然存在一些可以想象的空间，但当下来看，对这一赛道的建设依旧漫长。

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