挑战者安居客IPO：博弈行业标准，深入房产交易的野心
在线房产信息服务平台的龙头企业安居客，在上周递交了港交所上市申请吸引了行业的眼球。而在上周末58同城CEO姚劲波在朋友圈发了一则行业反垄断的微博：“房产交易领域有更明目张胆的二选一包装成自愿，强烈呼吁国家反垄断罚款贝壳40亿(4%标准)。并建议将此罚款打入国家公积金账户，以降低公积金贷款利率减轻老百姓买房负担。”
对此，贝壳找房对外回应称：自创立起，贝壳坚持依法经营，完善合规体系，以科技驱动行业良性发展。
双方的争论引发了行业的进一步讨论，而58安居客今年将作为挑战者全面进入新房交易领域，以促进良性竞争让行业更公平。
作为行业挑战者的安居客，在发起上市后三天向守局者贝壳发起挑战，足见对重塑行业标准的野心，而从安居客的招股书，可以进一步剖析安居客未来的发展格局和潜力。
从2007年创立到2015年并入58同城，打造房产行业领先的房地产服务信息平台，到安居客此轮提交上市招股书，以及碧桂园、新世界、新鸿基、雅居乐、恒基、华懋等一众地产圈开发商巨头火热投资，安居客已奠定了房产行业服务的绝对领先地位，并且正在向房产交易服务的链条不断延伸。
此次安居客的上市主体，是2020年58同城私有化后，把安居客、58房产、新房营销平台58爱房、巧房科技都整合至一起的新主体。整合后，安居客握住了二手房和新房、深入合作经纪人和开发商，标志着安居客从当年的“在线营销服务提供商”转型为“开放型房产信息交易服务平台”。
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领路人安居客，从做信息到做服务
从当年把房产信息搬到互联网上的领路人，到现首创“开放型房产信息交易服务平台”，多年来，安居客已在房产交易服务供需两端上建立起了难以攻破的竞争壁垒。
招股书显示，以2020年收入计算，目前安居客手握67%的线上房地产营销市场份额;截至2020年底，安居客月活6700万;也是最大的新房及二手房在线营销平台。
数据来源：安居客招股书
在渗透深度上，根据极光大数据发布的《2020年四季度极光移动互联网行业数据研究报告》显示，在2020年12月，安居客APP在房产平台领域始终维持领先的优势地位，其渗透率及用户时长分别是行业第二平台的1.5倍和3.8倍，遥遥领先同一领域的其他对手。
图片来源：极光大数据
而从招股书未来规划中，我们还可以看到，安居客不仅关注二手房，而是以“安居客-爱房-巧房”为全房产链条服务体系，覆盖一、二手房产交易的全过程。
图片来源：安居客招股书
其中安居客的新业务——爱房，主要把握新房交易服务赛道。
自爱房推出2年来，通过安居客自有的经纪人网络，快速与新房所在地的经纪品牌联盟，其业务已经扩展至中国33座城市，2020年交易总量达人民币653亿元，较2019年增长282%。依托着安居客的巨大流量，爱房在新房市场火热的二、三线城市中行走的游刃有余。
招股书显示，在河南郑州这个近年来发展迅猛的中部省会，爱房比对手进入晚两年，但2020年的市场份额就达到了8%，2021年又提升至15%。
不难想象，依托着58同城的平台优势+爱房的新房联卖模式，安居客正在打造房地产市场一二手联动体系，实现一二手房源共享。在线上的各种楼盘营销信息推送到经纪门店，也可以提升经纪公司的销售竞争力。
这种链条的背后，当然也要靠技术服务支持。
2019年初58同城开始投资巧房，让经纪品牌及经纪人能够实现工作流程数字化并提高运营效率，2020年12月全面合并巧房，目前，巧房累计拥有34.4万名经纪人用户。
巧房是颠覆中介效率的一大利器，它提供基于云计算的定制化SaaS解决方案，为传统的经纪人和经纪品牌连通房源信息与客源信息，还可以提供财务管理、人员管理、营销管理、数据分析等数字化服务工具。另外，巧房还可以给中小型公司嫁接产业资源，让中小中介以极低成本、极高效率获得与头部房产中介分庭抗礼的IT与供应链能力，这也是二、三线城市的经纪品牌和三十多万经纪人愿意与巧房结缘的原因。
现在的资本市场流行“讲故事”，未来在爱房与巧房的带动下，安居客有了对房产交易市场各维度的服务能力，也给予了市场更多发展的“新故事”。
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服务者安居客，从合作到共赢
由上文拆解安居客的发展方向后可以判定，因为安居客不做自营的特性，所以提供的服务不仅在用户端，更考虑到了经纪人群体和开发商群体。
对于经纪人来说，2018年4月，安居客推出了临感VR看房，区别于其他的主流房地产平台，安居客的临感VR看房技术，除了考虑到提升用户线上看房体验的同时，还考虑到经纪人的时间成本。
例如安居客创立的自动拼接技术“临感慧拼”，通过自动化技术降低拼接门槛和时长，在拍摄完成的房源视频上传后的五至十分钟内，单独完成3D美化的拼接，大大提升了经纪人制作房源VR的制作效率。
数据显示，仅仅是2020年，安居客的VR增强房源就收获了24亿次浏览量，可以为经纪人们带来不小的转化。
《百万房地产经纪人生存报告》的数据显示，目前全行业已经有61%的经纪人通过58同城、安居客获得客户线索，81.4%的经纪人每天花半小时以上的时间去学习专业技能，90后经纪人占比达52%;截至2020年底，安居客的“移动经纪人”app，也是中国最大房产经纪人移动营销管理app，活跃经纪人超过60万名。
可见安居客给房产经纪带来的服务不仅仅推动了工具上的进步，更推动了行业氛围的进步。
除此之外，安居客还成为开发商的最佳伙伴，用直播、开放技术、工具等手段，为开发商项目楼盘、置业顾问与找房用户之间建立更简单、高效的连接。
例如2020年安居客为开发商推出的“安居客在线旗舰店”，为开发商提供了丰富的营销场景，从前期线上快速蓄客获客服务到后期引导快速成交;而安居客开发的app“微聊客”方便开发商销售人员和用户进行实时互动，2020年24小时回复率为87%。
另外，安居客的流量和垂直程度是开发商未来刊登新房项目广告的最佳选择，随着房地产在线服务平台的增长，开发商也越来越重视在线营销，2020年，在线营销占比开发商总营销费用的40%，到2025年有望提升至44.4%。
这或许也是一大票老牌开发商在上市前组团投资安居客的原因，不论是在上市收益还是长期合作中，大家都想搭上安居客的顺风车。
有人说，互联网的后半场是服务互联网，其实不管是上半场还是下半场，服务能力一直很重要。
安居客也早就意识到了服务的重要性，因为只有提供好服务，才能从建立合作走向顺利合作，最终走向安居客、经纪人、开发商之间的共赢。
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价值发现者安居客，从流量到平台
从科技服务信息传递、技术护航交易达成的各个环节，这些年来安居客一直在持续演变。实现几方共赢只是“小目标”，安居客的野心，或许是作为一个开放性平台，挖掘房地产行业数字化趋势中的潜在价值。
为什么敢下“价值发现”的定义?
首先因为安居客业绩有稳健的业绩增长打底。
安居客招股书披露的财务数据显示，安居客在2020年的疫情冲击下，业绩增长依旧稳健，由2019年的75.791亿元，增加至80.524亿元，利润也基本保持了相当的水准。
数据来源：安居客招股书
对比行业内其他对手，安居客并不是整合后才开始盈利，它已经通过多年发展形成了稳定的收入和利润链条。
除了收入攀升外，安居客的成本中还有一个趋势：销售成本越来越低、研发成本越来越高。
数据来源：安居客招股书
其中2020年相比2019年营收在增加，销售成本则从8.18亿元降低到了7.63亿元，安居客招股书中表示是由于在复杂的环境中采用更为有效的成本控制措施;其中2019年较2018年上升是因为支付经纪人的分成增加，因为2019年爱房等新业务的加入，安居客也做出了一些调整，对于经纪人网络起到了巩固作用。
而2020年销售成本下降，意味着经纪人渠道关系的维系成功，安居客未来也给毛利润留出了更大的空间，以支持研发活动的进行;所以有了这个后盾，安居客的研发投入则一直在提升。
其次，随着科技投入对于爱房、巧房这两个新业务的支撑，也让安居客的营收结构也在持续走向多元化，未来发现更多价值，创造更多增长空间。
数据来源：安居客招股书
安居客目前营收有三大类，包括房产在线营销服务(老本行)、交易服务、SaaS解决方案以及其他辅助服务。
其中交易服务，是爱房的主打，主要是从开发商处赚取的新盘销售佣金;SaaS解决方案和其他服务则是巧房专攻，主要包括使用软件及技术平台以及提供与此相关的技术服务。
艾瑞咨询预测显示，中国新房市场的经纪服务渗透率，将由2020年的31.5%上升至2025年的54.2%。
图片来源：艾瑞咨询
同期，2020年，通过经纪服务出售的新房的交易总量达到4.9万亿人民币，而且还以19.6%的复合年增长率快速提升，2025年有望达到11.9万亿元。
新房业务为中国房产的在线平台贡献的营销服务收入增速也高于二手房，根据预测，2020年到2025年，新房业务的年复合增长率为13.6%，二手房则为9.5%。
虽然爱房和巧房19年之后才并表，但是营收贡献已有肉眼可见的提升，面对着如此有前景的市场，爱房+巧房联手若能把下沉市场的服务进行到底，给予它们“再造一个安居客”的预判也不为过。
安居客在招股书中说，用“科技助力房地产行业，让每一位参与者受益”。
作为平台，依托自身强力的科技和生态能力，拓展房地产市场的线上边界，同时以链条中的每个对象为元素，进行深度赋能合作，从而完成更高效的行业数据流转，这是安居客身上的重担。
同时，为购房者提供更好的服务，用平台的力量去帮助他们找到更多的房源、买到更放心的房子，实现“让安居简单美好”的愿景，这也是能在安居客身上挖掘到最可贵的价值。
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文 / 斑马
出品 / 节点财经
