Mob研究院|长租公寓洞察：蛋壳破了，自如安否？

近期，由于拖欠房东房租和租客退款，蛋壳陷入讨债风波。此后，“蛋壳公寓爆雷”、“长租公寓拖欠租客租金”等话题频频上热搜。

蛋壳爆雷留下的“窟窿”不得不由房东和租客自行解决，甚至出现房东换锁赶人，租客流落街头的现象，令人唏嘘。

蛋壳公寓爆雷，最直接的受害者是广大租客。

根据MobTech大数据显示，2020 年 11 月蛋壳公寓 App 在 装用户 规模 已经 超过 160 万， 受此次事件 影响的租客不下百万人。

Source：MobTech，202001-202011

同时从用户画像上看，蛋壳用户主要分布在一线和新一线城市，两者占比超过 80% 。性别上，男性为主流，占比接近七成。年龄上， 85 后、 95 后年轻群体为主要受众，占比高达 78.7% 。 蛋壳的租客们主要为刚毕业的大学生及刚入职场的年轻白领，他们在一线城市打拼，收入水平一般，资金存款尚无法满足买房的需求，因此需要长期租房居住。同时他们对居住品质要求也比较高，长租公寓是比较好的选择。此次爆雷事件 ，对于 一 二线城市的 年 轻职场小白 影响最大。

Source：MobTech，202011

12月4日，蛋壳的对手自如宣布名为“暖冬守护”的计划，针对蛋壳公寓的业主和租客开展专项扶持，表示愿意帮助受蛋壳公寓事件影响的业主和租客共渡难关。该计划显示：业主和租客与蛋壳公寓解除合约后，可与自如重新签约。自如承诺租客未来一年内 可 按原价在当前房屋继续居住， 并最高 减免一个月房租。 但是对于租客和业主来说，最关心的莫过于自如是否会爆雷?

自如是否会成为下一个蛋壳？

就在本月初，自如宣布战略并购同为链家旗下的贝客青年公寓。据悉，此次并购完成后，自如将在北京、上海、广州、深圳、南京等7个城市，运营53个整栋式公寓项目。

这似乎向外界传递出自如不缺钱的信号。

事实上，自如的融资能力还算可以，疫情这个黑天鹅事件也没有阻止自如融资的步伐。2020年3月，自如新增一笔高达10亿美元的融资，该笔投资来自于软银愿景基金。从2018年至今，自如总计获得超过100亿美元的投资金额。

Source：IT桔子

同时根据MobTech大数据，自如的用户数据表现优异，在装用户规模突破200万且呈现稳定增长的态势。与2020年1月相比，2020年11月自如用户增长39.6%。

Source：MobTech，202001-202011

由此可见，虽然长租公寓的一系列爆雷事件，会消耗大家为数不多的信任，但是短期内自如不会面临爆雷的危机。

同时对于长租公寓整个行业来说，爆发式增长的黄金年代已经过去，行业即将步入“洗牌期”，经营不善的市场玩家将会陆续退出历史舞台。

长租公寓十年：从“百花齐放”到“四面楚歌”

蛋壳、魔方等长租公寓运营商，实际上也被称为“二房东”，与业主方签订长达 5- 10 年的合同锁定房源，并对业主的房源进行装修改造、配齐家电、家具，再以单间的形式出租给租客。同时，也会为租户提供保洁、维修等一系列租后服务。 从整体上看，长租公寓提高了闲置房屋的利用率，缓解城市住房紧张问题，因此备受青睐。

观往知来，纵观长租公寓的发展史，大体可以分为以下几个阶段：

1 、 2008- 2013 年，在城市化进程和消费升级下应运而生

我国的租房市场与城市化进程、人口流动密切相关 。城市化进程加速必然造成大量的劳动力人口涌入城市，从而人口迁入型城市便产生了大量的租房需求，长租公寓行业由此应运而生。根据统计局数据，2013年我国城镇化率已经突破50%，高达53.7%。

同时随着居民可支配收入提升，我国开始了消费升级的浪潮。 传统租赁市场的老破房源并不能满足租客的需求，这就使得对房源进行统一装修、改良并且提供保洁、免费维修等服务的长租公寓市场获得发展，涌现出一批具有潜力的长租公寓企业。

此时的长租公寓市场还是理性的，尚未进入大众视野，获得市场的普遍认同。

2 、 2014- 2017 年，政策支持、资本瞩目，行业欣欣向荣

长租公寓于2014年开始走进大众视野，被社会所关注。2014年底雷军斥资1亿元，投资You+国际青年公寓。此后，长租公寓进入融资高峰期，资本对长租公寓展开了激烈的追逐。 部分资本机构对于长租公寓企业的估值，仅看重规模，不看其运营能力。

2015年1月住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》，提出要建立多种渠道，发展租赁市场。2016年3月国务院提出建立“租购并举”的住房制度。在政府“租售同权”“租购并举”的房地产政策大力支持下，长租公寓行业发展进入快车道。各类玩家竞相争夺长租公寓的蛋糕， 2016 年分散式公寓大爆发， 2017 年集中式公寓大爆发。

Source：Mob研究院整理

3 、 2018 年至今，“租金贷”隐患重重，长租公寓险象丛生

我爱我家前副总裁胡景晖曾说：“长租公寓爆仓，要比P2P爆雷更可怕。”这句话在2018年得到了印证。2018年8月，杭州鼎家长租公寓因为资金链断裂而宣布破产，4000多个租户蒙受损失，从融资千万到爆仓所用时间不足一年。

此后，“租金贷”、“爆雷”便成了长租公寓的高频词汇。长租公寓行业进入“洗牌期”，经营不善的企业退出市场竞争，资本回归理性。

据不完全统计，2018年至今，“爆雷”的长租公寓企业逾百家，其中因为“高收低租”、“租金贷”破产的企业占比超过80%。“租金贷”“高收低租”是造成长租公寓企业破产的首要原因。

租金贷：成也萧何败也萧何，一场野蛮的金融游戏

传统的租赁模式利用房东收房和房客租房的租金差来获取利润 ，而“租金贷”的模式，则在房东、租客、长租公寓运营方三者中加入金融机构(一般为消金、银行等机构)。租客 与金融机构签订一年甚至更长期限的租赁合同，按照月度或季度偿还租房贷款。金融机构则提前将租客一年或更长期限的租房资金提交给长租公寓运营方。同时，长租公寓运营方按照月度或季度将租金给房东。

Source：Mob研究院自主绘制

理论上讲，这种模式能够实现多方共赢。金融机构获得贷款利润，租客以更低价格租房并且减少资金的占用压力，长租公寓企业有更充裕的资金进行运营。

但是，部分长租公寓运营方将资金用于恶性扩张，以高于市场的价格收购房源，再以低价出租给房客，来谋求更大的市场占有率和用户规模。这种“高收低租”的运营模式本质上是亏损的，需要通过源源不断房客所带来的“租金贷”填补空缺。 一旦遇到突发情况，长租公寓运营方无法支付房东的租金，则会造成爆雷。

归根究底，蛋壳、青客等长租公寓企业爆雷，主要是由于他们将住房租赁市场变成一场金融游戏，“高收低租”、“长收短付”的模式为他们的长期发展埋下了祸根。

自如如果想获得长期健康的可持续发展，势必要控制“租金贷”的比例，杜绝利用“租金贷”资金盲目扩张的行为，稳扎稳打，脚踏实地。