优客工场再传 IPO，共享办公有哪些硬伤？

作者：魏新峰

出品：科技新知

从桌面互联网时代到移动互联网的今天，新兴的商业模式，都有着极为相似的发展轨迹。资讯搜索、社交媒体、电子商务、共享经济，这些新概念的崛起，都没能逃出既定的发展框架，即：从美国开始，跨越太平洋，被中国的创业者进行本土化创新后，再行推出，引发资本热潮。但随着市场成熟，大批尾端创业者败北，中美两方都仅留下数家赢家，各自再向海外市场争夺份额。

最典型的例子便是网约车。美国的 Uber 和中国的滴滴相互竞争，资本热潮引发网约车大战，最终活下来的不过寥寥几家。

各自发展过程中的关键节点之一，便是完成IPO。如今 Uber 已经完成上市，滴滴若非遭遇意外，IPO应该也早已提上日程。这样的节奏，都快成了新兴领域的创业模版了。

近些年兴起的共享办公，便没有跳出这一框架。过去几年，WeWork 从美国起步，逐渐在全球各地开拓市场；国内，以优客工场为代表的共享空间品牌紧随其后。

到 2019 年，双方的 IPO 也都先后提上日程，WeWork 作为全球巨头自然估值不低，传言中 470 亿美元的身价一度刺激了整个共享办公市场的热度；而原计划在去年 Q3 上市的优客工场，近日再传上市计划，融资金额在 2 亿美元左右。

但是，眼看着近几年共享办公热潮变冷，这两家能够向资本市场证明，共享办公是一个好故事吗？

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WeWork 背后的共享办公商业逻辑

要理解 WeWork 背后的共享办公商业逻辑并不难，其基本运营框架，和国内的公寓租赁商自如差不多——

双方均通过与房产拥有者签订长期租约，并以短期交易的方式进行二次出租。其最核心的运营基础，是短期租赁的用户都要承受远高于长期租赁的成本。两者之间的差，便是运营方的主要利润来源之一。

类似的例子到处都是。酒店基本以「日」为收费单位，因此，在完全同等的条件下，在酒店居住一年的花费，要远高于以「月」或「年」为收费单位的公寓；在美国早已形成用户习惯的汽车租赁行业，连续租赁三年，和每天租赁汽车持续三年，两者之间的价格差距也是巨大的。WeWork 做的就是基于这一商业基本逻辑的生意。

但是，从成立之初，WeWork 便不断承受着质疑——WeWork 在商业模式上，和房东的投资逻辑存在差异。

投资的目的，是通过一定的手段，维持自有资本的不断增值，进可以增加收益，退可以抵御通胀以及经济不确定带来了资本损失。房东之所以选择 WeWork 作为租赁方，前提是在可接受的价格范围内长期锁定租户，从而最大限度地抵抗经济衰退或市场不确定性带来的损失。

WeWork 的商业模式，是利用房东求稳定的需求，在较长的合约期内锁定房产，然后用短期租赁的方式提高租赁价格，从而赚取差价。但WeWork又不具备长期锁定租户的能力。

一方锁定租户，一方锁定房产，这种做法本质上是房东和 WeWork 之间的一种风险转移。

在商业地产蓬勃向上的阶段，WeWork 可以通过不断上涨的租金和租赁需求，实现大规模的差异化利润，但是，一旦商业地产领域遭遇衰退，客户对于短期租约的可承受价格必然会降低，但 WeWork 支付给房东的长期租赁租金是无法随之下降的，因此则会产生比较大的亏损风险。

除此之外，空间一旦产生长期空置，其带来的资金副收益，需要极高的利润率才能够覆盖。以此为基础，WeWork 的最大软肋即显示了出来：它并不具备抵抗风险的能力。WeWork 背后的资本来自于投资方，且目前尚未形成足够的盈利能力，无论上市与否，其经营风险的承担者都是股票所有人。

尽管 WeWork 的商业逻辑并不难理解，但是乘着过去几年科技互联网的大热潮，WeWork 的估值却不断上涨。

这似乎也是过去几年，资本火热时代的一个创业典型特征，即故事本身的性质，决定了企业的估值起点。小米做手机起家，但坚定地认为自己是一家互联网公司，在无法自证的情况下，还提出了个「新物种」的概念，为的就是靠互联网公司的高市盈率提高企业估值。

WeWork 同样如此。从其诞生开始，华尔街的分析师们对 WeWork 最大的质疑点就在于，它本质上还是一家房地产公司，但市盈率却走的是科技公司的方向。

2016 年初 WeWork 估值 100 亿美元，短短几个月后，联想控股便以 160 亿美元的估值对其进行了投资，目的是为了协助其在中国市场的拓展。到如今 IPO 提上日程，目前 WeWork 的估值已经达到了 470 亿美元。但 WeWork 逃不开的，是分析师关于其资本游戏套利的质疑。

相对于外界的评论，投资方对于商业模型的认可才是关键。而坏消息是，今年初，WeWork 的大股东软银在与其进行了多次谈判商讨之后，最终放弃了原计划的 200 亿美元投资，这笔投资本可以让软银成为 WeWork 的控股方，但最终这一数字定格在了 20 亿美元，仅为原计划的十分之一。

这似乎印证了整个科技股的普遍趋势，即相对于真实的盈利能力，多数科技企业依靠的是资本热度和创业概念推高了企业本身的资本价值。随着资本冷却，趋于冷静，企业自身的业务能力并不足以支撑其高估值，随之而来的便是估值大跌和资本不认可。

所以，多数科技企业，都试图用未来证明自身的可持续发展性。如 WeWork 这样打着科技互联网的旗号经营房产业务的公司，只能靠花样繁多的增值服务证明自身的价值。

这一特征，在国内的共享办公企业中尤为明显。

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精细化运营，联合办公品牌的发展托辞

2018 年下半年，凛冬将至的传言在互联网圈逐渐成为现实，一大批巨头都在重压之下被迫裁员，以「共享模式」为基础的行业则受到了更加直接的冲击。

国内的共享办公行业同样突然遇冷，裁员、降薪、打折销售，传闻中部分共享办公品牌连年底的年会都直接取消了。

WeWork 作为先驱自然是国内共享办公品牌的风向标，但 2019 年初软银的投资大幅缩水之后，整个行业都陷入了没钱的尴尬状态中——要知道 2018 年上半年，这些企业的主题还是扩张、兼并和高价拿房。

「精细化运营」，是整个互联网圈资本遇冷之后，企业最常用的公关说辞。这一说法的提出，看似是企业对于发展有了精打细算的策略，但实质上是对过往「粗暴扩张」策略的否定。面对这一说辞，需要搞明白的一个关键问题是：

在有钱的时候都在烧钱扩张，突然没钱了，凭什么让外界相信，你就具备「精细化运营」的能力？

在共享办公领域，各大企业给出的具体措施，基本上就一点：扩展增值服务。

2018 年上半年兼并了多家企业的优客工场，在遇冷后提出的第一条转型便是停止烧钱扩张。之后，据《证券日报》报道，为了实现精细化运营，优客工场提出了两项策略：轻资产管理输出和定制化办公。

轻资产管理输出，指的是优客工场利用自身的资源，为入驻企业提供装修、招商的协助，甚至包括品牌咨询、IT 服务等协助企业运营的服务；定制化办公更容易理解，即根据入驻企业的需求进行全方位的办公空间定制。

今年 5 月份拿到了 10 亿元融资的氪空间，给出的答案基本相似，其创始人在媒体采访时说得很清楚：「服务小微企业是我们的根基，我们要牢牢把握好，但过去我们也在服务一些大中企业，主要看企业需求在哪，企业需要资源，需要生意，甚至是资金需求，我们就围绕他们做服务。」

目前，氪空间围绕小微企业给出的服务也是两种，一种是基于装修资源、供应链的分享，另一种同样为个性化定制。

满足客户对空间的基本需求，进而在此基础之上，借用自身和客户之间的粘性连接，扩展其他需求实现增值盈利，几乎是所有「出租空间类」企业的策略。

To B 的典型是共享办公，To C 的典型则是自如一类的公寓租赁商。巧合的是，两者都没将自身定位为「房地产」而是「资产管理」，顺便还加上了互联网的标签。

先看自如吧。自如给的增值故事，除了和房租捆绑销售的服务费之外，更重要的是在拥有了数百万自如客之后，这群消费能力卓群的年轻人的消费需求，是自如获利的宝藏。所以，自如在过去几年力推的是保洁、搬家和自如优品电商。

这个想法和氪空间创始人说法一致：「我们就围绕他们做服务。」这一项如果走通了，那么盈利绝对不是问题。

共享办公的逻辑和这个几乎完全相同，只不过对象从用户变成了企业。企业入驻后，便和共享办公品牌有了足够的连接，那么围绕企业的需求，就可以全方位地做起来，包括不限于装修、IT 技术、物业管理等，必要的时候，企业的融资贷款一类的资金需求，都可以从共享办公品牌方获得对应的服务。

无论是公寓还是共享办公，两者的想法逻辑上都是成立的。商业盈利的最大根基，化繁为简也不过就是「满足用户需求」这一项。用户有需求，我能提供服务，有前期合作打底，一拍即合，我不赚钱谁赚钱？

但是，这个逻辑有硬伤。这个硬伤在于，在空间租赁方提供服务之前，企业也好租客也罢，他们的需求是否已经得以满足？其解决需求的方式，是否已经形成习惯？

举例来说，自如力推的优品是一个电商平台，精选电商一定是契合自如客的消费需求的。但问题在于，对于大部分消费者而言，这一部分的需求早已被淘宝、京东、网易乃至小米满足了，自如不是在满足需求而是在替代需求，能否成功需要打个问号。

共享办公的逻辑同样如此。小企业也好、大企业也罢，租赁空间是基本需求，对于空间的装修改造、软硬件服务搭建，甚至包括日后的融资借贷，都已经有了满足需求的路径。共享办公作为空间提供方，其他服务上的吸引力，真的能够改变其消费习惯，进而实现多样服务增加收入？

这个问题，也是要打上一个问号的。而这个问号的答案，我个人认为是否定的。原因就在于，空间租赁方除了在空间本身的业务上具有优势外，其他增值服务都难以在短期内实现专业化。以空间为基础提供的增值服务，和打车平台在出租车内卖饮料逻辑上完全相同，可能是一个亮点，但绝对不可能支撑起企业的营收。

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共享办公何去何从？

互联网时代，太多企业和行业，多次上演了「高开低走」的戏码，共享经济可能是最有代表性的一个。网约车，共享单车，共享办公，共享的风口上能飞得多高，行业遇冷时就坠落的多快。

这些企业基本上沿袭了「讲故事-拉融资-拼规模-遇打击-精细化」的发展逻辑，但始终没能回答的一个最基本的问题就是，到底如何盈利。

高压之下出创意。不管是网约车卖饮料、送外卖，还是共享单车卖广告，共享办公卖定制、卖增值服务，本质上都是成本太高，收益太低的情况下的无奈之举。

在这一点上，共享办公的祖师爷 WeWork 花样要更多，包括收购搜索引擎优化和营销公司 Conductor，买下陌生人社交平台 MeetUp，甚至于推出了一所名为 WeGrow 的小学，开展少儿变成教育。

显然，一个以房产租赁为基本业务的企业，对各类奇怪的领域表现出了热情，其背后显示出的除了所谓的「多样化经营」之外，更多的是没有头绪的盈利探索。

但很遗憾，空间租赁方，如果在空间本身难以形成盈利点，那么其他任何尝试，都不过是锦上添花罢了。没有锦，花也就没有任何意义。

如今，WeWork 和国内的优客工场都想试着上市敲钟，目前所有的质疑都指向了它的基本商业逻辑，最终它们的 IPO 路途是会打消还是放大这些质疑，招股书一出，所有的答案都会在经营数据之中。