“一控一降”实现新增长，“新战略”背后的“恒大哲学”

3月31日下午，恒大集团（HK.3333）召开了2019年财报线上发布会，集团董事局主席许家印、副主席总裁夏海钧和财务总监潘大荣出席线上业绩发布会，并就财报问题回答了记者提问。

据恒大集团发布的财报显示，2019年全年，集团实现营收4775.6亿元，同比增长2.4个百分点，去年全年实现合约销售6011亿元，同比增长9%。利润方面，核心利润408.2亿同比下降48%，资产负债率77.9%，净负债率159.3%，现金余额2287.7亿元，同比增长12%。

业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略”。

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转型“效率”型增长，新战略开启增长“新常态”

恒大新战略归结起来，其实就一句话：稳增长，降风险。

所谓稳增长就是要稳住2019年“高增长”的势头，同时实现土储规模的控制从而达到降低负债率的目的。而降风险，其实通过高质量的效率型发展，主动降低外部不确定性风险可能带来的影响。

自去年以来，地产市场始终徘徊在寒冬之中，多数房企业绩同比出现下滑，据克尔瑞数据显示，今年2月份，行业排名前30的房企中有27家销售增速同比负增，仅有恒大、华发、绿地三家实现了销售规模的正增长。

作为地产界的“学霸”，恒大2019年全年销售业绩可谓依旧亮眼，据财报显示，恒大2019全年合约销售6011亿元，实现了9%的同比增长率，手握2287亿元现金余额，现金余额同比增长12%。

为了延续高增长的势头，恒大内部提出今年实现销售8000亿、2022年实现销售1万亿的目标，而今年第一季度，恒大销售额就大增23%，达1465亿元。

强大的运营和营销能力是触发恒大高增长潜力的关键。 以网上卖房的颠覆式创新，恒大在今年开春为广大房地产企业带来了一场“运营实战教学”，并取得了一季度销售额大增的佳绩。

高质量土储是恒大开启高增长模式的底气，恒大方面表示，目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，2020年可售面积达1.32亿平方米，可售货值为1.27万亿。如果以64%的去化率估计，未来一年中，恒大实现8000亿的销售额压力并不算大。

在业绩发布会上，许家印表示要控制土储规模，未来三年要每年降低3千万平米左右的土储，到2022年要把降低土储到2亿平方米左右。其实，控土储只是手段，降负债才是目的。

对于降负债，许家印提出是要把有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。

对此，许家印在恒大业绩发布会上为大家算了一笔账：如果2020年实现8000亿的销售额，那么回款按照7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款，另一方面，减少3000万平米的土储则减少600亿左右的支出，一增一减之下，有息负债下降1500亿的目标就可以实现。

以倪叔对于房地产行业的观察来看，“一控一降”（控规模、降负债）实际上是在持续释放优质土储增长潜力的同时，从高增长向“效率”型增长的转变。“控土储、降负债”的本质其实是提高资金的使用效率，将沉淀中的资金释放出更多的流动性，从而实现更地产企业的“效率”式增长。

从大环境来看，疫情之后整合国际经济环境都陷入一种不确定性，而“新战略”下的恒大集团，就是要通过可控的确定性，去面对未来可能存在的不确定性风险。

对恒大自身而言，新战略不仅意味着恒大发展模式的转变，同时也将开启恒大高效稳增的“新常态”，从短期的加速增长，逐渐转变为“长距离”提速模式下的效率式稳增。

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未雨绸缪式的“恒大哲学”

诗经有云：“迨天之未阴雨，彻彼桑土，绸缪牖户。”

“先人一步，未雨绸缪”是一种地产企业发展所需要的“长期主义哲学”。其精髓在于先人一步的宏观洞察，以及高效迅速的战略执行。

以年初火爆的“网上卖房”为例，“理财式”买房的创新的确是在营销运营上大放异彩，不过深究其背后的驱动因素，则不难发现其中未雨绸缪式的“恒大哲学”：在保持自身增长的同时，恒大对宏观局势又有着精准的判断。

从房地产企业的集体“多元化转型”，到2019年行业持续增压，国内地产行业迎来了新的历史节点，而2020年的春节期间的疫情成为行业调整的关键节点。

因此，倪叔认为地产企业需要的“恒大哲学”实际上也是一种宏观局势的精准洞察和高效的执行落地的能力。

面对客观上增多的不确定风险，恒大迅速反应，以互联网卖房的创新思路把可售货值转化为现金流，通过定调“高增长、控规模、降负债”的新战略，以可控的高质量发展，消化未来可能出现的宏观不可控因素影响。

回顾恒大的发展史，其实也不难发现未雨绸缪式的“恒大哲学”始终一以贯之。作为行业的引领者，恒大始终走在地产领域的潮头浪尖。

1996年，国内住房商品化成为房地产企业的第一个历史机遇，同年恒大顺势而生，十年后，得益于改革开放成果的逐步释放，恒大率先布局二三线城市。随后恒大顺利度过2008年世界金融危机，并于次年成功上市。

2014年，去库存成为市场低迷下的行业主的基调，彼时，恒大审时度势逆势抄底，一跃成为国内地产行业龙头。2016年，基于对于一二线城市长期价值的精准研判，恒大又迅速发力一二线城市，实现企业自身的快速增长。

从06年布局二三线城市，到09年下沉三四线，再到16年一二线城市的“回马枪”，恒大不断引领行业、始终走在时代潮头的背后，是“恒大哲学”下对宏观局势的精准把握。

从宏观政策上来看，2020年中央聚焦房地产金融风险，坚持住房居住属性，不将房地产作为短期刺激经济的手段,并且继续以“一城一策”的政策鼎立促进房地产行业平稳发展，“稳中有增”将继续成为2020地产行业发展的主基调。

此次恒大发布“新战略”，实际上也是在新的宏观局势变化下，恒大对宏观形势以及行业的一次战略研判。未来，在恒大式企业哲学下，恒大将继续引领整个行业进入稳态发展的新阶段。

此次发布会上，恒大方面还透露，2020年恒大旗下新能源产业所开发的恒驰1计划即将与今年亮相，此前恒大与国家电网成立合资企业“国网恒大”，布局社区智慧充电服务等领域。

未来随着新能源汽车产业的不断发展，新能源业务有望成为恒大的第二增曲线。